R3000 - передовые технологии успеха

 

По заказу"Московской ассоциации предпринимателей " выполнен отчет о проблеме инвестирования в промышленно развитые районы.

Описание проблемы:

При принятии решения об инвестиционном проекте локализации промышленного производства оптимальным месторасположением считается такое, которое обеспечивает компромисс между преимуществами и недостатками при максимизации прибыли. При этом следует учитывать перспективу развития производства. С точки зрения экономико-математических методов все принципиально важные факторы говорят о необходимости концентрации новых производств в промышленных пригородах или промышленных городских зонах:

 

 

 

 

  • доступность обеспечения производства сырьем, материалами и комплектующими изделиями;
  • возможность обеспечения рабочей силой и служащими;
  • транспортные возможности;
  • инженерная освоенность территории;
  • социальная инфраструктура (наличие объектов социально-культурного назначения);
  • инвестиционная привлекательность региона с точки зрения налоговой политики государственных или местных органов управления;
  • воздействие производства на окружающую среду.

Большие цифры говорят о том, что выгодно и подписаны инвестиционные меморандумы. Рассчитываются текущие затраты по объекту и все замечательно, компьютером  просчитываются риски сопряженных градиентов - все отлично. Начинается подготовка проекта и себестоимость выше плановой на 15-20 %…  Проект становиться менее интересным и в зависимости от потенциала компании инвестиционный меморандум расторгается, ищется новый объект, привлекаются дополнительные инвестиции, начинаются суды или включаются административные ресурсы. Зовут проблему последняя миля или урегулирование проблем с собственниками соседних участков.
В настоящем письме описаны ситуации трех компаний среднего бизнеса:
1. Металосервисного центра торговли.
2. Предприятия по обслуживанию автомобилей.
3. Предприятия по оптово - розничной торговле мебели.
Все 3 предприятия были припаркованы на промышленных площадках одного из областных городов.


Последняя миля – ЖД.  

Данная проблема была очень актуальна для организаций с большим товарооборотом. Организацией была приобретена площадка металлообрабатывающего комбината. На территории имелись краны, офисное и производственное помещение, была совместно используемая ЖД ветка на 5 собственников. Оформленного сервитута не было, но был договор о совместном использовании и эксплуатации, в котором оплата производилась каждым собственником за свой участок дороги пропорционально длине пути.  До конца календарного года бизнес шел отлично, рос товарооборот. Первый тревожный звонок раздался с ЖД станции – ветка на следующий год не принимается, нужен дорогостоящий ремонт. Собралось экстренное совещание с представителями 5 собственников. 5 – самый дальний заявил о том, что ему ЖД ветка не нужна, он на ее месте склад поставит, и будет сдавать его в аренду, он перешел на автотранспортную доставку. Вслед за ним 4 объявил о том, что он обойдется без ЖД. 2- собственник посчитал доходы со складов 5 и заявил о необходимости оформления сервитута согласно статьи 274 ГК выставил счет  согласно временных методических рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут рассчитанный из стоимости убытков от не размещения многоярусного склада класса B+. В след за ним 1 собственник заявил о том, что для его нужд достаточно 1\2 части ЖД пути, которая находиться на его территории, за остальное,  он так же требует оплатить убытки по ставке склада класса B+.
По прогнозам юристов требования обоснованы и в результате долгосрочных переговоров менеджеров металлоторговцы  договорились о том, что путь остается неизменным и содержание его ложиться на металлотрейдера на 100%.  Без дополнительной оплаты за сервитут. В результате доходность бизнеса снизилась на 56,4 %. Площадка продается.


Последняя миля – Электроэнергия.

Центр по обслуживанию автомобилей -  на территории бывшего военного завода одновременно были куплено 2 здания одно офисное коммерческим институтом на 1 линии, на второй автодилером для организации сервисного центра. Работы шли одновременно вместе оформлялись документы на собственность, вместе проводились трубы, вмести чистили канализации. Все разрешительные документы были подготовлены, и все шло замечательно, пока не пришло время сдавать ВУЗ госкомиссии. Как «случайно» оказалось ВУЗ не может находиться на территории с автокомбинатом по санитарным нормам – собственники о цене не договорились, и началась тихая война юристов по сохранению статуса соседнего объекта в состоянии реконструируемый объект, а ВУЗ был успешно сдан госкомиссии на «старых» сетях.
Согласно строительного кодекса тех.условия на инженерные коммуникации являются обязательными, но ни где не указана плата  за согласование коммуникаций на плане м 1:500.  единственный документ который удалось найти это ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ЛИНЕЙНО-КАБЕЛЬНЫХ СООРУЖЕНИЙ СВЯЗИ Минсвязи России 
ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ №ВСН 116-93 Дата введения 1994-01-01 остальных регламентирующих документов не найдено версия ГАРАНТ ПРОФ.- в результате 3 собственника дали согласование безвозмездно, а трудоемкость работ по установлению коммуникаций ВУЗа превысила 0.5 миллиона рублей.
Зная об испорченных отношениях между владельцами земли, в Государсвунном управлении архитектуры стало неразрешимой проблемой описание недействующих коммуникаций. Обычная в таких случаях процедура - указание в пояснительной записке к отчету и разметка на плане не действующих коммуникаций  стала не достаточной.  Архитектура запросила, согласие от всех собственников что коммуникации, не действующие и владелец не установлен. В результате 3 собственника дали согласование безвозмездно,  трудоемкость работ по установлению не действующих коммуникаций ВУЗом превысила 2 миллиона рублей. В качестве обоснования был предоставлен счет за НИР о работе с архивом ФСБ и Министерством обороны, что было бесспорно принято судом.
Счет за согласование топ-основы с дендрологическим планом согласованный с юридическими владельцами территории (в проекте четко должна быть указана зона производства работ и охранная зона инженерных коммуникаций) был эквивалентен.
Изначально ВУЗ приватизировал трансформаторную станцию обслуживающую всю территорию, промышленной площадки. Сетевая компания не дает технологического подключения, к высоковольтной сети ссылаясь на отсутствие мощностей у сетевой компании и наличия   письма от ВУЗа о готовности предоставить подключения для автоцентра, а Владелец подстанции требует плату за технологическое подключение на порядок выше стоимости приобретения и обслуживания новой подстанции. В результате здание подключено по временной схеме на 1/6 требуемых мощностей пиковая нагрузка перекрывается дизель-генераторами пагубно оказывающих нагрузку на экологию. В судебном порядке представители ВУЗа обосновывают данную сумму содержанием всей энергосистемы ВУЗа как не разрывный технологический процесс и ценой продажи подстанции своей дочерней компании. Выставлен счет и обоснован сервитут исходя из стоимости парковочного места.
Как результат ВУЗ имеет риск потерять санитарное разрешение на деятельность и оба участника процесса несут издержки по ведению судебных процессов, автоцентр не может сдать объект, и вынужден нести издержки по эксплуатации и привлекать дополнительные ресурсы для решения данной ситуации.  Задержка ввода 2 года. Бизнес автоцентра  убыточен, поток студентов в ВУЗ из-за слухов об отзыве аккредитации так же снизился.


Последняя миля – Водоснабжение и Канализация.


Как показывает практика, проблемы при заключении договора и разграничении эксплуатационной ответственности возникают, когда не известен балансодержатель участка инженерных сетей от стены промышленной площадки до сетей, состоящих на балансе ресурсоснабжающей организации РСО. Данные участки зачастую являются бесхозными, но необходимыми для снабжения  ресурсами. Как правило, РСО стараются возложить бремя содержания таких участков сетей на  собственников-потребителей, мотивируя это тем, что обслуживание этих участков не учтено в тарифах. Между тем даже в этой ситуации нет правовых оснований для разграничения эксплуатационной ответственности по врезке в инженерные сети, состоящие на балансе РСО. Суды при раз решении указанных споров отмечают, что РСО имеет право на обращение в регулирующий орган с документами, подтверждающими расходы на оплату услуг по передаче ресурса по сетям, не переданным ей в эксплуатацию, с целью их учета и компенсации в последующем периоде регулирования тарифов (постановления ФАС ВВО от 24.03.2009 № А29-5292/2008, от 23.09.2008 № А11-11702/2007-К1-6/37).  Это положение справедливо при отсутствии соглашения сторон, выраженного в акте, поскольку в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон.  Соответственно при подключении воды к объекту в качестве «общественной нагрузки» появляются соглашения, вменяющие содержанием систем канализации  до следующего собственника, в противном случае требуется договор с собственником сетей.   В нашем примере заявка на водопотребление в 120 м. куб. в сутки получила «общественную нагрузку» в 340 метров 1200 мм коллектора проложенном в 1959 году.  
К отложенным проблемам при парковке на старые промышленные площадки новых производств, представляют магистрали ливневых канализаций. Перерезанную ливневую канализацию практически не заметно до серьезного ливня. Проблематично вести работы по восстановлению и поддержанию собственной ливневой канализации на территории другого собственника и более проблематично – это привлечение к ответственности собственника за нарушение сетей проходящих по его территории.

Перерезанная ливневая канализация

Актуальность проблемы

  • Данные примеры показывают не эффективность методики Росземкадастра от  17 марта 2004 года в части IV. Определение размера упущенной выгоды и как следствие в части VI. Рекомендации по проведению оценки соразмерной платы за сервитут и оформлению их результатов.
  • Отсутствие четких регламентов для ресурсоснабжающих организаций в частности с земельными участками с неопределенными собственниками.
  • В следствии повышение инвестиционных рисков для среднего и малого бизнеса, и возможные злоупотребления со стороны власти и бизнес сообщества.

ТЕКСТ ЗАКРЫТ ОТ ПРОСМОТРА

СПАСИБО ЗА ПОНИМАНИЕ

 

Иркутск , ул.Челябинская 25
тел. (3952) 97-14-77 ,
факс: (3952) 28-06-06
email: reg@r3000.ru
www.r3000.ru

Москва, ул. Варшавское шоссе, 39
тел.(495) 767-58-28,
факс: (499) 794-69-93
email: info@r3000.ru
www.r3000.ru